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李海波:二手房“内卷”
发布日期:2021-11-21 12:33   来源:未知   阅读:

  “我从业十多年,从没见过这么复杂、这么严厉、时间跨度这么长的调控政策,限购、限贷、限售、指导价、严禁炒作学区房等等澳门49码今晚开码现场。层出不穷。”与李海波先生约定的采访,以当前成都二手房市场的行情切开了话题,这是也他以及成都上万经纪人的心声。

  李海波2007年还在上大学的时候,就进入成都一家经纪公司实习。7年时间,从一名经纪人助理一步步做到门店经理,再做到公司营销总监。8年前自己创业,与其他两位合作伙伴共同创办了如今其创办了三叶乐居房产经纪公司。如今,三叶乐居房产在深耕成都区域的同时,业务已经拓展到了雅安、内江等成都周边城市,开设实体直营门店30余家,服务房于地产营销的各个环节。

  谈及自己的从业经历,李海波说,刚开始的时候,互联网还不普及,房东发布房源、购房者找房都要亲自来门店,那个时候经纪人的存在感要比现在高很多。2007年也没有调控政策,卖家和买家能匹配上,二手房交易就成功了。

  作为一个从业15年的经纪人,李海波说他见证了这座城市的发展,见证了整个房价的变化,也见证了市场的跌宕起伏。总结来说,行情呈现出周期性特征:市场过热→政策收紧→市场低迷→政策宽松→市场过热。

  2008年汶川地震以后到年底,由于地震带来的恐慌,成都新房、二手房市场成交量严重下滑,房价下降,这是一波低谷的行情。

  2008年底,国家推出“四万亿”计划,投到四川的钱就差不多有一万亿,然后房地产开始复苏,随后一步步走向过热。

  2011年初,“国八条”出台,成都主城区开启了限购,房地产的虚火一点点被压制;当然这段时间,受主城客户外溢的影响,近郊也迎来了较好的发展。到了2013年底,房地产库存已经很严重了。

  2014各种调控政策逐步放开,限购政策名存实亡,首付最低可以两成,4.9%的基准利率对首套房都还有折扣,市场又逐步回暖了。

  李海波说:“我感受最深的就是16、17年,之前可能用五年十年的时间都不一定能达到房价翻番,但是在那个时间段,也就一年多的时间,龙泉的房价就差不多了翻了一番。”

  到了2016年10月,国家出手调控过热的房地产,提出“房住不炒”,也就有了前述闻所未闻的系列政策。不过,这一波调控行情持续得比较长,快五年了,而且还见不到终点。

  “虽然行情不乐观,但是我作为一个从业人员,还是支持国家的调控政策,调控可以让整个市场更健康,让大家做得更久。我希望有标准有制度地去做事情,而不是什么人都可以卖房、什么方法都可以用”。李海波如是坦言。

  对于整个行业的发展,李海波也有自己独到的观察,在不到一个小时的采访过程中,他多次提到“内卷”一词。他坦言,目前,整个二手房行业“内卷”严重。

  首先,像假房源这种问题,就是行业“内卷”的结果,当然也有房东的原因。“不同的网站有不同的规则,造成了“内卷”,让客户在信息的甄别上遇到了问题,到底有没有这个房子?这几条信息是不是一个房源?这个房源到底要卖多少钱?”

  其次,经纪人广获客,给客户造成压力。“互联网本身是服务客户的,但是在使用的过程中包括一些平台的规则,导致了经纪人会先抓住客户,而不是卖房给客户。比如我找10个客户,不管你安不安逸,我先找到你。所有从业人员都这么想,

  最后,是恶性竞争造成“内卷”。比如经纪人为了在互联网上获取到客户,房东说挂140万,他挂138万,肯定就比其他经纪人更能获取到客户;如果大家都这样操作,这个市场就乱了。

  当前,在成都乃至中国,中介的口碑是不太好的,各种负面新闻比较多。甚至有一种观点认为,中介公司不产生经济价值,只是“吸血鬼”。

  在购房者眼中,中介挣2个点佣金就是几万块钱,就只是带购房者看了几次房,这么简单就把钱挣了。

  李海波介绍,一家经纪公司不只有经纪人,还有负责按揭、权证、政策、人事、后勤等各方面的专员,这些都是需要支付工资的;公司还有房租、水电、网络端口费等运营成本。

  就一个经纪人而言,他卖房子可以给公司产生直接的收入;但是他没有开单的时候,他可能就在开发房源,去收集房源信息、

  权属、拍照、拍视频等,以形成可录入系统的房源基础信息,客户找房的时候才有房源来匹配,经纪人做的这些工作,都是要获得报酬的。

  李海波认为,二手房交易市场需要专业的中介机构、中介人员来参与。因为,浩如烟海的房源信息,客户是没那么多时间和精力去筛选的,专业的中介人员熟悉市场行情、掌握房源情况、了解交易政策,可以给客户节省大量的时间和精力,还能更好的保障资金安全。

  乐居财经看了一些网上对中介的言论,发现很多负面评价都跟“信息不对称”有关。比如客户不了解一个经纪公司的运营成本,就会觉得他收的佣金太高、挣钱太容易;客户不知道整个市场行情,往往会想有没有更好的房子、我这个房子是不是买贵了;客户甚至不理解国家调控政策……房东往往也有类似的疑惑。

  李海波说“整个房地产经纪行业在信息公开透明这件事上,还有一些路程要走,需要行业一起努力”。

  从业15年,李海波促成了很多二手房交易,也见证了一些交易失败的案例。交易失败的案例中,有买家的问题、也有卖家的问题。

  比如卖家隐瞒了出售房屋的不利因素、临时反悔不想卖等;于买家而言,表现出来的问题则更多,比如对政策不了解,有些人连自己没有购房资格都不清楚;比如对买房的定位不清楚。

  李海波说:“购房者都想以最少的钱买到最好的房子,性价比最高。其实,市场的逻辑不是这样的。一个很好的房子(地段好、配套好、环境好……),他可能不会卖吧;即使要卖,也该是高价卖;如果不高价卖,以一个稍微合适的价格卖,优先卖给亲戚朋友不更好吗。亏钱卖就更不可能了,房产还具有金融属性。”

  基于此,李海波给二手房购房者提出了三点置业建议,希望大家在买房置业过程中少走弯路。

  首先,自己要去学习一些基础的房产知识,既可以规避风险,还可以防止上当受骗。

  其次,对自己买房的定位要清楚,不要给自己贴太多的标签,要分清楚刚需、首改、再改、豪宅置业的不同;否则,买房的过程会相当痛苦。

  最后,不用过多的比较经纪人,挑一两个你觉得靠谱的就行了。每个经纪人的学识、阅历、利益出发点都不太一样,说的话自然不同,很可能会干扰购房者的决策。

  随着调控政策的进一步收紧,当前二手交易量基本呈现出触底,也是市场低价格的信号,以往业主也都急于低卖。但是本轮行情的本质不同于以往,很多二手业主在这一轮的价格回落上,已经开始闭门谢客并不急于出手。从房价的涨跌周期来看,目前正处于调控降杠杆这一阶段,但是因为业主的心理预期不同,当前的二手价格松动的可能性较小。

  从长远来看,整个行来是往良性循环方向发展的,调控有利于完善相关长效机制,促进房产市场持续、稳定、健康地发展。

  :首先是地段,一个好的位置对于房价的拉动作用是非常明显的;其次是房龄,房子越新的价格越高,房龄小也更容易申请贷款;再次是房子本身的装修情况;最后就是市场因素。

  :痛点有两个,一是社会对中介人员的信任度不高,二是是行业“内卷”严重,导致客户获得的信息不对称。

  :让买家、卖家在一定程度上脱离了时空限制,发布房源和找房过程更简单;互联网也在一定程度上加剧了竞争,甚至引发了一些恶性竞争。

  :天猫好房有庞大的流量和真实用户,在制度、合作方式上都很好,比如房源的唯一性、对上架房源的审核都是做得很实在的。

  :相比往年,业绩相对平稳,高速增长再难实现,政策调控下,我们也更关注业绩的可持续增长。

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